Comprou um imóvel na planta ou financiado direto com a construtora e agora precisa desfazer o negócio? O distrato — o desfazimento do contrato de compra e venda — é possível, mas tem regras próprias sobre quanto você recebe de volta e quando. Entender esses limites antes de assinar (ou de desistir) evita perder mais do que o necessário.
O que é o distrato e o que mudou com a Lei 13.786/2018
Distrato é o encerramento do contrato antes de sua conclusão, por vontade das partes ou por desistência do comprador. Desde a Lei 13.786/2018 (a chamada “Lei do Distrato”), há regras específicas para a compra de imóvel na planta junto a incorporadora ou loteadora, que definem o que pode ser retido e o que deve ser devolvido.
A lei buscou dar previsibilidade: antes dela, cada contrato tratava a devolução de um jeito, e muitos previam retenções altíssimas. Hoje há parâmetros legais que o contrato precisa respeitar.
Quanto o comprador recebe de volta
Na desistência por parte do comprador em empreendimento de incorporação, a lei admite que a incorporadora retenha um percentual dos valores pagos a título de cláusula penal, além de despesas específicas. Esse percentual varia conforme a situação do empreendimento — em especial, se ele está ou não submetido ao regime de patrimônio de afetação, o que altera o limite de retenção previsto em lei.
O ponto central para o comprador é: a retenção não pode ser aquela “perda total” que alguns contratos antigos previam. O que exceder os limites legais é devolvível. Vale ler a cláusula de rescisão do seu contrato e compará-la com o que a lei permite.
Atenção: nem todo caso é “desistência”
Há uma diferença decisiva. Uma coisa é o comprador desistir por vontade própria (aí incide a retenção da cláusula penal). Outra, bem diferente, é a construtora descumprir o contrato — por exemplo, atrasar a entrega além do prazo de tolerância. Nesse caso, a rescisão é por culpa da construtora, e a lógica se inverte: o comprador tende a ter direito à devolução integral e, a depender do caso, a outras verbas. Enquadrar corretamente a situação é o que define quanto se recebe.
Prazos e cuidados que fazem diferença
Fique atento a alguns pontos práticos. Primeiro, o prazo de tolerância de atraso de obra costuma ser de até 180 dias — passou disso sem entrega, muda a natureza da rescisão. Segundo, guarde todos os comprovantes de pagamento e a via assinada do contrato: são eles que demonstram o quanto foi pago e o que foi acordado. Terceiro, desconfie de propostas de distrato “amigável” apressadas que quitam tudo com uma devolução muito abaixo do que a lei garante — o acordo vale, mas você tem o direito de conferir os números antes de assinar.
Direitos também têm prazo. Pretensões de cobrança e de restituição prescrevem, então deixar a situação parada por muito tempo pode enfraquecer o que você teria a receber. Veja também nosso conteúdo sobre usucapião extrajudicial em João Pessoa.
Conclusão
O distrato não precisa significar prejuízo total. A lei estabelece limites para o que a construtora pode reter e distingue a desistência do comprador do descumprimento pela construtora — e é justamente essa distinção que costuma decidir o valor a ser devolvido. Antes de assinar um distrato, vale conferir o contrato e as contas com calma.
Djan Henrique Mendonça do Nascimento — Advogado. OAB/PB 5.219-A. Atuação em Direito Imobiliário em João Pessoa/PB. Conteúdo informativo.
