A 4ª Vara Cível da Capital, em João Pessoa, condenou três empresas envolvidas na venda de cotas de um empreendimento em regime de multipropriedade a devolver integralmente os valores pagos por um consumidor, além de pagar multa de 50% sobre o montante recebido. A decisão também declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva das empresas vendedoras. Ainda cabe recurso.

O que aconteceu

O consumidor adquiriu uma cota-fração de 1/100 de um empreendimento de multipropriedade, pagando parte do preço combinado. Após a entrega, ele descobriu que o empreendimento havia sido comercializado sem o registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis e sem a instituição formal do regime de multipropriedade, exigências previstas em lei para esse tipo de negócio.

Por que isso importa

A Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/1964) determina que o incorporador só pode vender unidades depois de registrar o memorial de incorporação, documento que comprova a regularidade do terreno e do projeto. Da mesma forma, o Código Civil exige a formalização do regime de multipropriedade em cartório. Sem esses registros, o comprador fica em situação de completa insegurança jurídica quanto à propriedade que está adquirindo.

No caso analisado, ficou comprovado que o imóvel nem sequer pertencia à empresa que vendeu as cotas ao consumidor, mas a uma terceira empresa, que também foi responsabilizada por ter recebido pagamentos diretamente do comprador.

A decisão

O juízo entendeu que a venda irregular configura inadimplemento grave por parte das empresas fornecedoras, afastando qualquer possibilidade de retenção de valores geralmente aplicada em casos de desistência do próprio comprador. Como o problema foi causado pelas vendedoras, a devolução deve ser integral, sem descontos.

Além da devolução, foi aplicada a multa prevista no artigo 35, §5º, da Lei de Incorporações, correspondente a 50% sobre os valores recebidos — penalidade específica para quem comercializa imóveis sem a incorporação regularmente registrada.

A sentença também reconheceu que todas as empresas envolvidas na cadeia — inclusive a que administraria o espaço e a proprietária do terreno — respondem solidariamente perante o consumidor, mesmo que nem todas tenham assinado o contrato original.

O que o consumidor deve observar

• Antes de comprar frações de empreendimentos em multipropriedade, é recomendável verificar se há registro do memorial de incorporação no cartório de imóveis;
• Consultar a matrícula do imóvel para confirmar quem é o real proprietário;
• Guardar todos os comprovantes de pagamento, especialmente quando emitidos por empresas diferentes da que assinou o contrato;
• Em caso de irregularidades na incorporação, existe respaldo legal para pedir a rescisão do contrato com devolução integral dos valores e ainda multa adicional.

Conteúdo informativo — caso real julgado, com os dados das partes preservados. CMP Advogados.