Comprar um imóvel por meio de um “contrato de gaveta” é prática comum em João Pessoa e em todo o Brasil, sobretudo quando o comprador quer economizar em custos de cartório ou assumir um financiamento em nome de outra pessoa. O problema é que, aos olhos da lei, quem não registra a compra na matrícula do imóvel não é o dono — é apenas alguém com um papel na gaveta. E é aí que os riscos começam.

O que é o contrato de gaveta

Contrato de gaveta é o acordo particular de compra e venda que não é levado ao Cartório de Registro de Imóveis. O comprador paga, recebe as chaves, passa a morar no imóvel, mas a matrícula continua em nome do vendedor. Enquanto tudo corre bem, ninguém sente diferença. A fragilidade aparece quando surge um imprevisto.

Por que o registro importa

No Direito brasileiro, a propriedade de bem imóvel só se transfere com o registro do título no cartório competente (art. 1.245 do Código Civil). Antes disso, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (art. 1.245, §1º). Ou seja: sem registro, você tem direito contra o vendedor, mas não é o proprietário perante terceiros. Essa distinção define quem perde o imóvel quando o problema aparece.

Os principais riscos para quem compra

O primeiro risco é a dívida do vendedor. Se ele for executado por dívidas — trabalhistas, bancárias, fiscais —, o imóvel ainda em seu nome pode ser penhorado, mesmo você morando nele há anos. Você terá de embargar a penhora e provar a posse, um desgaste que o registro teria evitado.

O segundo é a morte do vendedor. Falecido o titular, o imóvel entra no inventário como se fosse dele, e os herdeiros podem questionar ou dificultar a transferência.

O terceiro é a revenda de má-fé: o vendedor desonesto pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa, e quem registrar primeiro leva. Há ainda o risco de bloqueios, hipotecas ou alienação fiduciária lançados na matrícula depois da sua compra.

Nos imóveis financiados, some-se a proibição contratual de transferência sem anuência do banco: a “gaveta” de financiamento pode ser considerada quebra de contrato, com vencimento antecipado da dívida.

Como se proteger

Se você já comprou por gaveta, ainda dá para regularizar. Os caminhos mais comuns são a escritura pública de compra e venda seguida de registro, a adjudicação compulsória (quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura, mas o pagamento está comprovado) e, em situações de posse antiga e mansa, a usucapião extrajudicial. A escolha depende dos documentos e do tempo de posse.

Antes de comprar, exija a certidão atualizada da matrícula, as certidões de débitos do vendedor e formalize tudo em escritura pública, levando ao registro. Vale também conhecer as regras do distrato de compra e venda caso precise desfazer o negócio. O custo de cartório é pequeno diante do risco de perder o imóvel.

Atenção aos prazos

Direitos ligados ao imóvel não são eternos. A pretensão de exigir a escritura, de cobrar valores ou de discutir vícios está sujeita a prazos de prescrição e decadência. Quanto mais tempo o contrato fica “na gaveta”, mais difícil localizar o vendedor, reunir provas e reconstituir a cadeia de titularidade. Regularizar cedo é sempre mais barato e seguro do que remediar depois.

Se você tem um imóvel só no papel, vale revisar a situação com calma e avaliar o melhor caminho de regularização para o seu caso.

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Djan Henrique Mendonça do Nascimento — Advogado. OAB/PB 5.219-A. Conteúdo informativo.