Comprar um imóvel por “contrato de gaveta” ainda é prática comum em João Pessoa e em toda a Paraíba. Você paga, recebe as chaves, assina um instrumento particular com o antigo dono — mas nada disso vai ao Cartório de Registro de Imóveis. Na prática, a matrícula continua em nome de outra pessoa. Enquanto está tudo bem, ninguém sente o problema. Ele aparece justamente quando você mais precisa de segurança.

O que é o contrato de gaveta

É o acordo particular de compra e venda que fica “guardado na gaveta”, sem levar a transferência ao registro. No Brasil, a propriedade de imóvel só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Sem esse registro, quem comprou tem um direito pessoal contra o vendedor — mas, perante todo o resto do mundo, o dono ainda é quem consta na matrícula.

Em outras palavras: você é o comprador de fato, mas não é o proprietário de direito.

Os principais riscos

O imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor. Como a matrícula segue no nome dele, credores dele podem alcançar o bem em execuções — trabalhistas, fiscais, bancárias. Você pode perder o imóvel que pagou por causa de uma dívida que não é sua.

O vendedor pode vender de novo. Nada impede, no papel, que ele celebre novo contrato ou até registre uma venda a terceiro. Quem registra primeiro tende a levar vantagem, e o comprador “de gaveta” fica para trás.

Herança e falecimento complicam tudo. Se o vendedor morre, o imóvel entra no inventário como se fosse dele, e você passa a depender dos herdeiros para regularizar — muitas vezes por via judicial.

Financiamento e revenda travam. Sem a matrícula no seu nome, você não consegue financiar, dar o imóvel em garantia nem vendê-lo com segurança para um comprador que exija documentação em ordem.

Cadeia de gavetas. Quando o imóvel já passou por vários contratos de gaveta, reunir todos os antigos vendedores para assinar a escritura pode virar um quebra-cabeça.

Como se proteger e regularizar

O caminho ideal é lavrar a escritura pública de compra e venda e registrá-la na matrícula. Para imóveis acima de trinta salários mínimos, a escritura pública é exigência legal (Código Civil, art. 108). Com escritura registrada, você passa a ser o proprietário oponível a todos.

Quando o vendedor não aparece, faleceu ou a cadeia está quebrada, ainda há saídas: a ação de adjudicação compulsória (para obrigar a transferência quando você tem contrato e quitação) e, dependendo do tempo e da forma de posse, a usucapião — inclusive na via extrajudicial, feita em cartório. Cada caminho depende dos documentos que você tem em mãos e da situação da matrícula.

Antes de comprar, três cuidados reduzem muito o risco: peça a certidão atualizada da matrícula, confira certidões de dívidas e ações contra o vendedor, e exija a escritura pública com registro — não aceite parar no contrato particular.

Atenção aos prazos

Direitos não regularizados não esperam. Prazos de prescrição, o avanço de execuções contra o vendedor e a abertura de inventário podem estreitar suas opções com o tempo. Quanto antes você buscar a regularização, mais barato e mais seguro tende a ser o processo.

Se você comprou por contrato de gaveta e ainda não registrou, vale reunir seus documentos e avaliar o melhor caminho para colocar o imóvel no seu nome. Veja também nosso conteúdo sobre usucapião extrajudicial em João Pessoa.

Salve este conteúdo e comente se quiser que a gente aborde a usucapião extrajudicial ou a adjudicação compulsória em detalhe.

Djan Henrique Mendonça do Nascimento — Advogado. OAB/PB 5.219-A. Conteúdo informativo.