Muita gente em João Pessoa mora há anos em um imóvel, paga as contas, fez benfeitorias — mas não tem a escritura no próprio nome. Ou comprou por “contrato de gaveta”, ou recebeu de familiares sem formalizar, ou o vendedor original sumiu. Sem o registro, o imóvel não pode ser vendido com segurança, financiado ou dado em garantia. A usucapião é o caminho para transformar essa posse antiga em propriedade reconhecida. E, desde 2015, ela pode ser feita sem processo judicial, diretamente no cartório.

O que é a usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial foi introduzida pelo art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), incluído pelo Código de Processo Civil de 2015, e é regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça. Ela permite que o reconhecimento da propriedade seja feito perante o Cartório de Registro de Imóveis da localização do bem, sem a necessidade de uma ação judicial — desde que não haja conflito entre as partes.

Na prática, isso significa um procedimento geralmente mais rápido e previsível do que a via judicial, conduzido por advogado, com documentação organizada e submetida ao oficial de registro.

Quem pode pedir

A usucapião pressupõe posse mansa, pacífica e contínua do imóvel, com a intenção de ser dono (o chamado animus domini), pelo prazo exigido em lei. Esse prazo varia conforme a modalidade — por exemplo, há hipóteses que exigem mais ou menos tempo conforme a posse tenha havido moradia, benfeitorias, boa-fé ou justo título. A análise do prazo correto para o seu caso é justamente um dos pontos em que a orientação técnica faz diferença, porque enquadrar a modalidade errada pode inviabilizar o pedido.

Documentos normalmente necessários

• Ata notarial lavrada por tabelião, atestando o tempo e as características da posse;
• Planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes;
• Certidões do imóvel e dos envolvidos;
• Comprovantes da posse ao longo do tempo (contas de água, luz, IPTU, contratos, fotos, declarações);
• Anuência dos confrontantes (vizinhos) e do titular registral, quando existir.

A falta de anuência de algum confrontante não encerra o procedimento: a lei prevê formas de notificação e, se houver impugnação que não se resolva, o caminho pode ser remetido à via judicial.

Por que regularizar agora

Um imóvel sem registro vale menos e movimenta-se com risco. Regularizado, ele pode ser vendido, financiado, partilhado em inventário ou usado como garantia. Em uma cidade em valorização como João Pessoa, deixar o patrimônio “no escuro” pode custar oportunidades — e, em caso de falecimento do possuidor, transfere o problema, ampliado, para os herdeiros.

Como conduzir com segurança

A usucapião extrajudicial é técnica: depende de enquadrar a modalidade certa, reunir prova robusta da posse e conduzir as anuências e notificações sem vícios que travem o registro. Um erro de documentação costuma significar meses de atraso. Por isso, o ideal é mapear o caso antes de iniciar — verificar a situação registral do imóvel, o tempo e a natureza da posse e os documentos disponíveis — para escolher a via mais segura e econômica.

Djan Henrique Mendonça do Nascimento — Advogado. OAB/PB 5.219-A. Atuação em Direito Imobiliário em João Pessoa/PB. Este texto tem finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de cada caso.